房产律师
城中村(农村)房屋买卖纠纷
圣邦提示:自本所与大连电视台法治频道建立常年合作关系以来,已经有很多客户和朋友来电咨询各种法律疑问,我们在此表示感谢!对于您的疑惑我们通常会记录下来并安排资深律师予以解答,所以请务必留下您的有效联系方式。与此同时,我们还会将问题和答复在网站相关栏目上不定期予以刊登,请您留意查看。
友情提醒:我所法律咨询热线接听时间为每周一至周五上午8点半至下午5点(中午11:30分至下午1时为午休时间),如您需要在周六、周日或节假日到所咨询,须提前预约时间。我所主任现场接待日安排如下:每周为周五,接待地点为辽宁圣邦律师事务所主任办公室和会客室,问路电话分别为:0411-83769266、0411-83769277、0411-83769866、0411-83769660

摘要:2002年12月30日,陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元(壹拾肆万零陆佰陆拾元整)价格转让给乐某,双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明

【案情简介】:

2002年12月30日,陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元(壹拾肆万零陆佰陆拾元整)价格转让给乐某,双方签订了房屋转让协议补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号,乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后,拆除两层旧房屋,重新建盖了5层楼,2009年,昆明的城中村改造即将拆迁波罗村,乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿,正值乐某高兴之时,陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院,请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要求诉讼费用由被告全部承担。

【律师分析及建议】:

农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归农村居民,即是集体经济组织内的成员,因此,具有无偿性、福利性和限制转让性。

由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,拥有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利,法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 

根据国家政策,非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法律后果是互相返还,但买房毕竟进行了重建、新修等,如果让卖方返还购房款或购地款,买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平,所以一般法院会委托评估机构对房屋造价和现行价值进行评估,结合双方过错,给予买方一定的补偿,但补偿多少,法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造,在改造前,有的村民买了宅基地,有的村民买了房屋,有的既卖房屋又卖宅基地,有的宅基地未过户,有的宅基地已经过户。不论哪一种情况,以前价格非常便宜,现在房价、地价都飞涨,所以对出卖的村民来说损失很大,村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商,让买方支付一定的拆迁补偿款给自己,做一些损失补偿,在实践中,大多数卖方也愿意这样做。

返回列表 >>  
友情链接
| 主任介绍 | 法律声明 | 联系我们 |
辽宁圣邦律师事务所 版权所有 地址:大连市西岗区新开路82号九邦大厦2208-2201室
电话:0411-83769266   0411-83769277   0411-83769866   0411-83769660 传真:0411-83769660
邮箱:shengbanglawyer@126.com 辽ICP备12001937号-1 您是本站第 835053 位访问者