房产律师
浅议办理有关房屋转让的委托公证时应注意的问题
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本网讯 现如今房产市场如火如荼,房价更是居高不下,二手房无疑成为普通百姓买房的首选。但毕竟买房是项慎重的决策,而我们往往忽略了其中较为重要的法律问题,由此引发二手房买卖纠纷不断发生。有炒楼者、民间借贷双方不设立抵押担保,只到公证处办理一个虚假委托买房公证。以上举措都成为当事人、其他部门、相关人员转嫁风险、规避政策的一种途径,也使我们公证机构越来越多的成为转嫁诚信风险的对象。另外有一些买卖房屋的当事人,为了省去一笔公证费用,而在私下签订买卖合同,只办理委托合同公证,这样的做法使得买房者有诸多购房风险。例如有可能出现一房二卖、虚假房本、无权处分卖房人、表见代理买房人,以上都是买房人防不胜防的情况,如出现上述情况,将会给购房人带来极大地财产损失。

  即使房产符合法律规定的卖房条件,卖房人具有相应的处分权,但因为二手房买卖发生在不同的个体之间,而且房屋的状况各不相同,这些都增加了买卖的复杂性,其中购房款的支付和房屋的交付则是更突出的问题:因为购房合同的签订到产权证的变更尚需一段时间,交房不仅仅是指房屋的腾空,卖方的搬出,买方的入住,还应该包括产权的变更。很多问题如无法律专业人士的帮助,买卖合同很难圆满实现。公证可以为买卖双方当事人提供法律程序上的保障。公证员在办理房屋买卖合同公证的时候,通过对当事人主体资格是否符合法律规定;当事人提交的证件、证明材料是否真实、合法;当事人是否享有房屋所有权,是否有权处分;买卖合同内容是否真实、有效、合法;双方当事人在订立合同时意思表示是否真实一致,权利义务是否平等,有无欺诈行为,有无显失公平;违约救济途径等的审查,从法律的角度,运用公证手段,确保买卖双方当事人的合法权益。

  我认为,公证机构在办理二手房交易公证过程中,应注重审查当事人材料,辨析当事人的真实目的,在办理房屋交易公证时,如果当事人为避税而只办理委托公证,则必须在委托书中指明买受人,如不指明,则应当指定当事人加办房屋买卖合同,其次,严格限制转委托,以防止中介公司利用委托公证,恶意炒房,更有利于维护买卖双方的合法权益。

  综上所述,买卖双方通过办理房屋买卖合同公证,借助公证机构的证明,有利于增强双方当事人履约的责任感,督促当事人按照合同约定全面履行合同,增加合同的严肃性,也有利于将来如发生纠纷诉讼时便于举证,有利于维护交易安全,确保交易的顺利完成和社会经济秩序。如果当事人违约,不履行合同,另一方当事人可以根据合同的约定,在当事人有能力,能够按照合同约定履行而不愿意履行的,当事人可以要求违约一方按照合同履行,必要时可以向人民法院申请,通过法院强制违约的当事人履行合同。在房屋产权已经变更,善意第三人已经通过变更登记取得房屋产权时,受害的当事人可以要求违约的当事人返还购房款,按房屋买卖合同约定的违约金额进行赔偿,承担违约责任,并赔偿因此而给受害的当事人造成的实际损失或可以预见的损失。

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