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我所张荣君主任代理的一起房屋租赁合同纠纷案上诉成功
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     【案情】

        租房开办豆制品厂,合同未到期刘某被起诉

       2011年7月8日,刘某与杨某签订房屋租赁合同,杨某将位于大连市甘井子区革镇堡镇中革村的一处房屋出租给刘某。租赁期限为2011年7月20日至2016年7月19日,年租金32000元整。后杨某将房屋交给刘某使用,刘某对房屋进行装修。后利用杨某提供的房产证、身份证申请办理营业执照等手续。因杨某提供的房产证和租赁房屋地址不相符,造成刘某开办的豆制品厂被技术监督局查封一年五个月,并被罚款。后于2013年7月恢复生产。合同签订期间刘某支付租金50000元。

       2014年5月22日,杨某以其成立的个人独资企业为原告,起诉刘某,要求刘某支付拖欠的租金48000元、损失赔偿金17600元、违约金14400元、解除原被告签订的《租赁合同》。

       庭审中,刘某提出反诉,要求杨某赔偿豆制品公司一年零五个月的经营损失300000元、办理执照费用及变更所需费用60000元,并请求判令杨某返还前期租金50000元、赔偿装修费用200000元。

 

    【一审】

      法院判决承租人刘某败诉,并向腾强蓄电池厂支付房屋占有使用费

       一审法院认为:

       1、本案为租赁合同纠纷,依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定,个人独资企业的主要负责人以其个人财产对企业债务承担无限责任,故被告可以对原告的主要负责人杨某提出反诉。

       2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。故原、被告签订的房屋租赁合同应为无效合同,原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。

       3、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,合同无效后,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。原被告自2011年7月8日签订房屋租赁合同,至今被告已占有案涉房屋三年,参照合同约定的年租金32000元的标准,被告共应向原告支付房屋占有使用费96000元,扣除被告已支付的50000元,被告还应向原告支付房屋占有使用费46000元。在2014年6月26日进行的庭审中,被告也认可有46000元的房租没交。综上,原告要求被告支付拖欠的房屋占有使用费48000元的诉讼请求,本院部分予以支持,被告应向原告支付房屋占有使用费46000元。同理,被告要求返还前期租金50000元的反诉请求,本院不予支持。

       4、原告要求被告支付损失赔偿金17600元的诉讼请求,因为没有事实依据,本院不予支持。因原被告签订的房屋租赁合同为无效合同,故原告要求被告支付违约金的诉讼请求也就失去了事实基础,本院亦不予支持。

       5、被告明知租赁案涉房屋并非案外人,仍然用以办理营业执照,其对于自己的违法行为造成的法律后果应自行承担,因此刘某的反诉请求没有事实和法律依据,本院不予支持。

       6、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定,房屋租赁合同无效后,承租人未经出租人同意进行装饰装修或扩建产生的费用,由承租人负担。因被告未能证明其对案涉房屋的装修得到了原告的同意,故其关于装修费用200000元的反诉请求本院不予支持。

       一审法院判决如下:一、自判决发生法律效力之日起十日内,被告(反诉原告)刘某应当向原告(反诉被告)大连腾强蓄电池厂支付房屋占有使用费46000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付履行期间的债务利息。二、驳回原告(反诉被告)大连腾强蓄电池厂的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)刘某的反诉请求。

 

      【上诉】

       细析上诉理由,双方辩论激烈

      刘某不服一审判决,委托圣邦张荣君律师,将该案上诉至大连市中级人民法院。

       二审开庭时,张荣君律师指出,

       1、刘某是与杨某签订并履行的租赁合同,本案原告应为杨某,大连腾强蓄电池厂不具备诉讼主体资格。一审法院应裁定不予受理或驳回起诉,但一审法院在主体不适格情况下仍然做出判决,属程序违法。

       2、依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。即房屋占有使用费的支付,需以当事人的请求为前提,本案原告为主张房屋占有使用费,一审法院径行判决,判非所诉,违背民事诉讼中不诉不理的原则,程序错误。

       3、因杨某行为致使刘某停业整顿16个月,期间刘某没有使用该房屋,且不能使用的原因是杨某造成的,因此刘某不应支付占有使用费。

       4、依据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原被告之间的租赁合同无效,应当按照过错责任承担损失,但一审法院在未对该节事实予以审查,确定双方过错责任及应承担的赔偿责任的情况下即做出有利于原告的判决,明显错误。

       5、2012年7月杨某与刘某另行签订的《房屋租赁协议书》第六条约定“甲方同意乙方装修房屋”,但一审法院认定刘某装修未经杨某同意系认定事实错误。

       6、根据《诉讼费用交纳办法》第十八条:被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求,人民法院决定合并审理的,分别减半交纳案件受理费。刘某系反诉原告,反诉诉讼费应当减半收取,但一审法院全额收取,不符合法律规定。

 

     【结果】

      上诉成功,案件被发回重审

       2014年12月9日,大连市中级人民法院做出《民事裁定书》,采纳了张荣君律师的辩论意见,认为,

       1、因案涉房屋没有取得主管部门的建设工程规划许可及批准建设,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定,杨某和刘某签订的案涉两份房屋租赁合同应当无效。依据《合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任。杨某和刘某对合同无效均有过错,一审判决未按照过错责任分担因合同无效产生的损失,欠妥。

       2、关于上诉人主张的被行政机关停业整顿16个月,以及办理营业执照花费6万元,是否真实存在,应进一步查明。上诉人在二审提供的《房屋租赁协议书》中记载被上诉人同意上诉人装修,对该《房屋租赁协议书》的证明效力,应进一步审查。如可以确定被上诉人同意上诉人装修房屋,则可考虑通过司法鉴定,确认装修损失。

       3、由于上诉人在一审提起反诉,反诉费应减半收取,一审法院全额收取,欠妥。

       大连中院作出裁定,撤销原判决,发回原审法院重审,二审案件受理费11750元(刘某预交)予以退回。

       对这一结果,委托人刘某非常满意,又与张荣君律师签订了发回重审阶段的《委托律师合同》。

 

  

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